Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Wir zeigen Ihnen wie!

Möchte ein Darlehensnehmer seinen Kredit vorzeitig ablösen, entgehen der Bank hohe Zinsbeträge. Hierfür darf sie einen Ausgleich verlangen – die Vorfälligkeitsentschädigung.

Um ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit kündigen zu können, muss der Kreditnehmer zudem ein berechtigtes Interesse vorweisen. Zum Beispiel in Form einer Immobilienveräußerung, einer Scheidung oder eines Arbeitsverlusts.

Schwieriger wird es, wenn der Darlehensnehmer zinsgünstig zu einer anderen Bank wechseln möchte. In einer sogenannten Umschuldung erkennt die Rechtsprechung nämlich kein berechtigtes Interesse.

Der Darlehensgeber hat in diesem Fall das Recht, eine vorzeitige Darlehensrückzahlung zu verweigern.

Grundsätzlich hängt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung davon ab, wie lange die Vertragslaufzeit zum Kündigungszeitpunkt noch wäre. Hierbei gilt: Je früher Sie den Kredit ablösen möchten, desto höher fällt die Ausgleichssumme aus. Fünfstellige Beträge für eine Vorfälligkeitsentschädigung sind keine Seltenheit.

Allerdings fand das Marktwächter-Team der Verbraucherzentrale Bremen in einer eigenen Untersuchung heraus, dass die Banken oft überhöhte Forderungen stellen. In über drei Viertel der untersuchten Fälle lagen die geforderten Entschädigungen über denen, die das Team ermittelt hat.

Bei derartig hohen Summen hoffen Kreditnehmer oft darauf, die Vorfälligkeitsentschädigung zumindest steuerlich absetzen zu können. Aus nachvollziehbarem Grund: bei Beträgen dieser Höhe wäre das eine signifikante finanzielle Entlastung für Kreditnehmer. Jedoch ist die steuerliche Absetzbarkeit der Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel auf Immobilien beschränkt, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, was private Wohnimmobilienkredite oft ausschließt.

Das Steuerrecht betrachtet eine Vorfälligkeitsentschädigung wie Zinsen, da sie an deren Stelle gezahlt wird. Dementsprechend gilt für die Entschädigung auch das gleiche Recht: Grundsätzlich sind weder Zinsen für einen Kredit noch eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar.

Es gibt aber bestimmte Situationen, in denen Kreditnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer dennoch absetzen können.

Haben Sie ein Darlehen für eine zu vermietende Immobilie aufgenommen und schulden den Kredit anschließend zinsgünstig um, können Sie die dann anfallende Vorfälligkeitsentschädigung als sogenannte Werbungskosten absetzen. Vorausgesetzt sie vermieten die Immobilie weiter.

Möglich ist das, weil Einkünfte aus einer Vermietung oder Verpachtung steuerpflichtig sind. Das wiederum bedeutet, dass die daraus entstehenden Kosten von der Steuer abgesetzt werden können.

Zinsen, die man für ein Darlehen an die Bank entrichten muss, aber auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man den Vertrag vorzeitig kündigt, sind Bestandteil der Werbungskosten. Zahlt dann der Darlehensnehmer durch einen neuen Vertrag weniger Zinsen, profitiert von einer Umschuldung auch die Steuerbehörde. Denn so sinken auch die steuerlich absetzbaren Werbungskosten. Dadurch bleiben dem Finanzamt wiederum höhere Steuern aus Mietseinnahmen, die der Kreditnehmer weiterhin zahlen muss.

Allerdings betrifft diese Entscheidung folgende Situation nicht: Verkauft ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie diese innerhalb von zehn Jahren nach Abschluss des Darlehensvertrags, muss der Erlös aus dem Hausverkauf als Veräußerungsgewinn versteuert werden.

Kosten, die in diesem Zusammenhang entstehen, können wiederum von der Steuer abgesetzt werden. Somit können Kreditnehmer bei vorzeitiger Vertragsauflösung wegen eines Hausverkaufs die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungsgewinn steuerlich geltend machen.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, dafür vorzeitig den Hauskredit auflösen und folglich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, ist kein steuerlicher Vorteil möglich.

Denn in diesem Fall stünde die Zahlung in keinem Zusammenhang mehr mit den Einkünften aus einer Vermietung oder Verpachtung. So entschied der Bundesfinanzhof im Februar 2014.

Viel einfacher als die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer abzusetzen, ist, sie gar nicht erst zu zahlen. Oder eine bereits gezahlte Entschädigung zurückzufordern.

Klingt zu schön, um wahr zu sein, ist aber durchaus möglich. Denn zahlreiche Immobilienverträge enthalten formelle Fehler. Das betrifft insbesondere Verträge, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden.

85 Prozent der von unseren Experten überprüften Verträge weisen Mängel auf. Hierzu gehört u.a., dass Banken ihre Kunden nicht vollständig und korrekt über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie deren Kündigungsrecht und Vertragslaufzeit informieren.

Kommen Banken dieser Verpflichtung nicht nach, haben sie auch keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Auch nicht dann, wenn sie im Nachhinein versuchen, ihre Fehler zu korrigieren. So wurde es schon in einer Vielzahl von Gerichtsurteilen bestätigt und Kreditinstitute zu einer Rückzahlung aufgefordert.

1. Kündigungsrecht nach 10 Jahren
   Darlehensverträge können generell zehn Jahre nach dem Datum der vollen Darlehensauszahlung gekündigt werden. Ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Sollzinsbindung auf 15 oder 20 Jahre festgelegt ist.
2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
   Hat Sie Ihre Bank falsch oder missverständlich über Ihre Widerrufsfrist belehrt oder die Widerrufsbelehrung nicht konkret auf Ihren Vertrag angepasst, können Sie Ihr Darlehen widerrufen, statt es vorzeitig abzulösen. So wird Ihr Vertrag rückabgewickelt und die Bank kann keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
3. Kündigung des Darlehens durch die Bank
   Sollte die Bank ihrerseits das Darlehen vorzeitig kündigen, weil Sie Ihre Raten nicht zahlen konnten, hat die Bank nach dem BGH-Urteil von 2016 ebenfalls keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie haben nach dem 20. März 2016 einen Darlehensvertrag abgeschlossen und möchte diesen nun früher loswerden? Dann lassen Sie Ihren Vertrag von einem unserer erfahrenen Experten auf relevante Fehler prüfen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass auch Ihr Vertrag Angaben zu Ihren Rechten enthält, die nicht die gesetzlichen Vorgaben erfüllen und somit die Vorfälligkeitsentschädigung vermieden oder eine bereits gezahlte Summe zurückgefordert werden kann. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen ermöglichen Ihnen auch noch Jahre nach Vertragsabschluss einen Widerruf.

Gerne beraten wir Sie in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten und planen bei Bedarf gemeinsam mit Ihnen ein weiteres Vorgehen. In diesem Gespräch können wir auch die Erfolgsaussichten Ihres Falles bewerten und Ihnen eine erste Einschätzung zu möglichen Risiken und Kosten geben. Wir gehören bundesweit zu den führenden Experten beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung und können Ihnen in der kostenlosen Erstberatung die Erfolgsaussichten Ihres Falles bewerten und Ihnen eine erste Einschätzung zu möglichen Risiken und Kosten geben.