Darlehen vorzeitig ablösen: Auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich?

Ob durch Jobverlust, Scheidung oder einen Todesfall – Lebensumstände können sich schnell ändern und das einst geliebte Eigenheim wird zur finanziellen Belastung. Viele Kreditnehmer möchten dann ihre Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung loswerden. Dafür verlangen Banken jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Daran gibt es grundsätzlich nichts auszusetzen. Schließlich entgehen der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung Zinsen, mit denen sie mindestens für die nächsten zehn Jahre fest gerechnet hatte. Dieser Verlust soll durch die Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert werden.

Nur: Oft berechnen Kreditinstitute diese viel zu hoch. So entstehen schnell Beträge im fünfstelligen Bereich, die der Kreditnehmer zahlen soll – aber aufgrund von Fehlern in der Berechnung und an anderen Stellen gar nicht bezahlen muss. Zahlen Sie also nicht vorschnell. Stattdessen ist es ratsam, eine detaillierte Überprüfung der Berechnung durch einen unabhängigen Experten oder eine Verbraucherberatungsstelle in Anspruch zu nehmen, um ungerechtfertigte Forderungen erfolgreich anfechten zu können.

Wer seinen Hauskredit vorzeitig ablösen möchte, kann eigentlich immer damit rechnen, von der Bank die Aufforderung zur Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten. Den meisten Kreditnehmern ist aber nicht bewusst, dass Banken sich bei Kreditverträgen an strenge Vorgaben halten müssen. Und das allzu oft versäumen.

Kreditnehmer können sich deshalb rechtlich gegen die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung wehren. Denn die seit dem 21. März 2016 geltende Gesetzesänderung verpflichtet Banken dazu, klare, prägnante und verständliche Angaben zur Laufzeit des Vertrags, zum Kündigungsrecht und zur Berechnung der Entschädigung zu machen.

Am 19. Januar 2016 entschied der Bundesgerichtshof, dass bei einer vorzeitigen Kündigung durch den Darlehensgeber wegen Zahlungsverzugs „die Geltendmachung einer als Ersatz des Erfüllungsinteresses verlangten Vorfälligkeitsentschädigung“ ausgeschlossen sei. Einzig für den festgelegten Verzugszins müsse der Darlehensnehmer aufkommen.

Durch diesen festgelegten Betrag soll die Schadensberechnung für Verbraucher möglichst leicht nachzuvollziehen sein. Denn anhand des festen Verzugszinses können sie im Falle eines Zahlungsverzugs selbst berechnen, wie hoch die Mehraufwendungen ausfallen. Allerdings funktioniere dies nicht, wenn der Darlehensgeber anstelle der einfachen Verzugszinsberechnung eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruche, so der BGH.

Banken und Sparkassen müssen seit dem 21. März 2016 Kreditnehmer über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Hierbei können sie sich zweier Varianten bedienen: der Aktiv-Passiv-Methode und der Aktiv-Aktiv-Methode. Diese Transparenz soll Verbrauchern ermöglichen, die Höhe der möglichen Kosten bei einer vorzeitigen Kreditablösung besser nachvollziehen und vergleichen zu können.

Hierbei ermitteln Banken die Darlehensrendite, die sie im Falle einer Fortführung des Vertrags erhalten hätten. Und die Rendite, die sie mit dem frei gewordenen Betrag erhalten, wenn sie ihn in Pfandbriefe am Kapitalmarkt investieren. Aus der Differenz ergibt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Sind die Zinsen für Pfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung niedrig und die eigentliche Vertragslaufzeit noch lang, fällt der finanzielle Verlust für die Bank größer aus. Folglich steigt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die deutlich seltener verwendete Aktiv-Aktiv-Methode basiert ebenfalls auf dem Prinzip, dass Kreditinstitute mit ihr einen Verlust ausgleichen möchten. Allerdings geht man hierbei nicht davon aus, welche Rendite mit der zurückgezahlten Summe am Kapitalmarkt erzielt worden wäre, sondern welche man für einen Kreditvertrag mit einem anderen Kunden erhalten hätte.

Auch bei dieser Methode gilt: Die Differenz bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings orientieren sich Banken dabei an aktuellen Bauzinsen. Sind die inzwischen gesunken, entgehen ihr bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobiliendarlehens Zinserträge.

Da in der Regel die Vorfälligkeitsentschädigung für die Banken bei der Aktiv-Aktiv-Berechnung deutlich geringer ausfällt, bevorzugen sie in den meisten Fällen die Aktiv-Passiv-Methode.

Für Banken besteht bei der Vergabe eines Darlehens auch immer ein gewisses Risiko, z.B., dass der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, seine Raten zu bezahlen.

Diesen Risikoaufschlag kalkulieren Kreditinstitute in Form einer Risikoprämie ein. Bei vorzeitiger Ablösung des Kredits entfällt dieses Risiko jedoch und ist deshalb vom entstandenen Zinsschaden abzuziehen.

Solche Sondertilgungen muss die Bank immer bei der Berechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Und zwar auch solche, die noch möglich gewesen wären.

Das bedeutet: Selbst wenn Sie die Option der vertraglich vereinbarten Sondertilgung nicht genutzt haben, reduzieren Sie so dennoch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Wollen Sie künftig ein Darlehen abschließen, sollten Sie mit der Bank unbedingt die Sondertilgungsoption für Ihren Vertrag vereinbaren.

Sie möchten Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen und die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden? Oder Sie haben bereits einen Ausgleich bezahlt und möchten diesen zurückfordern? All das ist möglich – mit dem Widerruf.

Gründe für einen erfolgreichen Widerruf können fehlende Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht sowie fehlerhafte Belehrungen zu Ihrem Widerrufsrecht sein. Bei Verträgen, die davon betroffen sind, beginnt die übliche Widerrufsfrist von vierzehn Tagen nicht zu laufen.

Für Immobiliendarlehen, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, gilt ein ewiges Widerrufsrecht. Für diese können Sie auch noch Jahre nach Ihrer vorzeitigen Kündigung einen bereits gezahlten Ausgleich zurückfordern.

Bei Vertragsabschluss nach dem 21. März 2016 haben Sie ein Widerrufsrecht von einem Jahr und vierzehn Tagen.

Das anhaltende niedrige Zinsniveau der letzten Jahre eröffnet Kreditnehmern die Möglichkeit, Ihr teures Bauspardarlehen zinsgünstig umzuschulden. Seit 2011 sind Zinseinsparungen von bis zu drei Prozent keine Seltenheit.

Es ist also durchaus realistisch, sein Darlehen vorzeitig abzulösen und Kosten zu sparen. Wie viel Sie an Zinsen sparen, wenn Sie Ihr Darlehen früher ablösen, berechnen wir gerne für Sie in unserer kostenlosen Erstberatung.

Neben dem Widerruf des Darlehensvertrags steht Kreditnehmern auch immer das gesetzliche Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren zu. Hierbei markiert das Datum der vollständigen Darlehensauszahlung den Startschuss für die 10-Jahres-Frist.

Nach zehn Jahren können Sie also innerhalb einer Kündigungsfrist von sechs Monaten Ihr Hausdarlehen ablösen – ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Es gibt zwei Situationen, in denen es grundsätzlich sinnvoll ist, das Darlehen vorzeitig abzulösen. Zum einen dann, wenn Sie einen günstigeren Anbieter gefunden haben, zu dem Sie wechseln möchten. Eine solche Umschuldung kann die Bank jedoch verweigern.

Sollte der Kreditgeber dennoch zustimmen, ist ein Wechsel aber nur lohnenswert, wenn Sie mit der eingesparten Summe die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen können und mit dem neuen Kredit zusätzlich Kosten einsparen.

Die andere Situation wäre, wenn ein Hausverkauf unvermeidlich ist und Ihnen nichts anderes übrigbleibt, als das Hypothekendarlehen vorzeitig abzulösen. In diesem Fall muss die Bank Ihrem Entschluss zustimmen. Dabei ist es wichtig, die potenziellen Kosten für die vorzeitige Rückzahlung, wie etwa die Vorfälligkeitsentschädigung, im Voraus mit der Bank zu klären, um finanzielle Nachteile zu minimieren.

Sie möchten Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen und die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden? Oder Sie haben bereits einen Ausgleich bezahlt und möchten diesen zurückfordern? All das ist möglich – mit dem Widerruf.

Gründe für einen erfolgreichen Widerruf können fehlende Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht sowie fehlerhafte Belehrungen zu Ihrem Widerrufsrecht sein. Bei Verträgen, die davon betroffen sind, beginnt die übliche Widerrufsfrist von vierzehn Tagen nicht zu laufen.

Für welchen Weg Sie sich auch entscheiden, um Ihren Kredit vorzeitig loszuwerden, es lohnt sich immer anwaltliche Hilfe hinzuzuziehen.

1. Abschlussdatum des Vertrags prüfen

Haben Sie Ihren Darlehensvertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und heute abgeschlossen, können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit den Vertrag erfolgreich widerrufen. Aber auch wenn Sie den Vertrag für Ihren Hauskredit vor Juni 2010 abgeschlossen haben, bieten wir eine kostenlose Prüfung Ihres Vertrages an.

2. Kostenfreie Ersteinschätzung durch unsere Spezialisten

Sowohl die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung als auch die Prüfung der Widerrufsbelehrung erfordern ein hohes Maß an Fachkompetenz. Denn das Berechnungsverfahren ist kompliziert und Belehrungsfehler für juristische Laien schwer erkennbar. Unsere Experten im Banken- und Kapitalmarktrecht prüfen Ihren Vertrag kostenfrei.

3. Strategie für weiteren Weg Wir prüfen in der kostenlosen Beratung Ihre Chancen auf einen Rechtserfolg und planen danach bei Bedarf mit Ihnen alle weiteren Schritte.