Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: steuerlich absetzbar und vermeidbar

Viele Menschen hegen den Traum vom eigenen Haus. Dafür nehmen die meisten einen Kredit bei der Bank auf. Nicht wenige kündigen diesen aber auch vorzeitig wieder.
Gründe dafür gibt es viele: eine Scheidung, ein arbeitsbedingter Umzug oder der Verlust des Jobs. Es gibt viele Ereignisse, die unvorhersehbar sind, aber dann das Haus schnell zur finanziellen Belastung werden lassen.

Weil Banken mit Zinseinnahmen langfristig planen, dürfen sie grundsätzlich eine Entschädigung für ein vorzeitig zurückgezahltes Immobiliendarlehen verlangen. Schließlich entgehen der Bank Zinsen, mit denen sie fest gerechnet haben. Es gibt aber feste Vorgaben, die Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf einhalten müssen.

Für Kreditverträge gibt es klare rechtliche Bestimmungen. Diese wurden mit der Gesetzesänderung vom 20. März 2016 noch einmal konkretisiert: Banken sind dazu verpflichtet, klare, prägnante und verständliche Angaben zur Kreditlaufzeit, zum Kündigungsrecht und zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu machen.

Erfüllen Banken die gesetzlichen Vorgaben zu Angaben über Vorfälligkeitsentschädigung nicht, können sie keinen Vorfälligkeitszins beim Hausverkauf von Ihnen verlangen.

Doch die überwiegende Zahl aller Kreditverträge erfüllt die rechtlichen Vorgaben zur Vorfälligkeitsentschädigung nicht. Enthält Ihr Immobiliendarlehensvertrag formale Fehler, können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung abwehren oder bereits gezahlte Vorfälligkeitszinsen zurückfordern. Das wurde schon bundesweit von vielen Gerichten mit verbraucherfreundlichen Urteilen bestätigt.

Dass Kreditinstitute ihre Kunden falsch über deren Rechte informieren, ist das eine. Das andere ist: Sie berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung oft viel zu hoch. Das belegt eine Erhebung des Verbraucherzentrale Bundesverband: Über dreiviertel der darin untersuchten Entschädigungsfälle lagen deutlich über den Berechnungen des Verbandes. Diese Diskrepanz führt dazu, dass viele Kreditnehmer zu Unrecht hohe Summen zahlen, was die Bedeutung einer genauen Prüfung der Berechnung durch einen Fachmann unterstreicht.

Ein grundlegendes Problem bei der Vorfälligkeitsentschädigung: Ihre Höhe ist nicht gedeckelt. Und der Minuszins am Kapitalmarkt lässt die Entschädigung zusätzlich steigen, denn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind fiktive Annahmen erlaubt.

Banken nutzen fiktive Geldanlagen mit Minuszins um ihren Entschädigungsanspruch zu steigern. Aber nach EU-Recht ist diese Unsitte nicht zulässig. Banken dürfen nicht mehr als den tatsächlichen erlittenen Zinsverlust verlangen. Deshalb fordert der Verbraucherzentrale Bundesverband bereits neue „transparente und rechnungskonforme“ Berechnungsverfahren für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Sondertilgungen bleiben allzu oft in den Berechnungen der Banken unberücksichtigt. Das in vielen Kreditverträgen vereinbarte Sondertilgungsrecht ermöglicht Kreditnehmern, einmal pro Jahr das Darlehen durch einen Betrag bis zu einer bestimmten Höhe zusätzlich zu tilgen.

Diese Sondertilgungen muss die Bank zwingend von der Vorfälligkeitsentschädigung abziehen. Auch dann, wenn Kreditnehmer von dieser Option keinen Gebrauch gemacht haben. Weil jedoch viele Geldhäuser die genannten Abzüge nicht berücksichtigen, zahlen Kunden im Durchschnitt zehn Prozent mehr Vorfälligkeitsentschädigung als sie eigentlich müssten.

Zu hohe Forderungen der Banken kommen auch dadurch zustande, dass die Banken bei der Vorfälligkeitsentschädigung Kosten berechnen, die sie eigentlich von der Ausgleichssumme abziehen müssten. Zu diesen Kosten gehören u.a. die Risikoprämie, Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren. Eine genaue Überprüfung und gegebenenfalls eine Anfechtung dieser Berechnungen durch einen Fachanwalt oder Verbraucherschutzorganisation kann daher zu einer erheblichen Reduzierung der geforderten Summe führen.

Wenn Sie Ihr Bauspardarlehen vorzeitig ablösen möchten, können Sie die daraus entstehende Vorfälligkeitsentschädigung in bestimmten Fällen zumindest steuerlich absetzen – z.B. bei einer Umschuldung.

Angenommen, Sie finden eine zinsgünstigere Alternative zu Ihrem abgeschlossenen Darlehen und möchten es umschulden. Zwar wird die Bank dann von Ihnen einen Ausgleich verlangen, allerdings können Sie diesen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Wenn Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig umschulden möchten, müssen sie die finanzierte Immobilie weitervermieten. Andernfalls können Sie den steuerlichen Vorteil bei Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung nicht geltend machen. Daher ist es wichtig, sich vor einer Umschuldung genau über die steuerlichen Konsequenzen zu informieren und sicherzustellen, dass die Immobilie tatsächlich Einnahmen generiert, um von den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten profitieren zu können.

Noch eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren, ergibt sich, wenn der Hausverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Abschluss des Darlehensvertrags stattfindet.

Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb dieser Frist, müssen Sie den Erlös als Veräußerungsgewinn versteuern. Kosten, die in diesem Zusammenhang entstehen, können Sie jedoch in Ihrer Steuererklärung als Veräußerungskosten angeben. Dadurch mindern Sie Ihren zu versteuernden Gewinn.

Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu vermeiden, bietet der Immobilientausch: In diesem Fall tauschen Sie Ihr Haus gegen eine gleichwertige oder höherwertige Immobilie ein, ohne Ihren bestehenden Darlehensvertrag aufzulösen.

Alternativ kann aber auch ein anderer Käufer Ihren Kreditvertrag weiterführen. Auf diese Weise können sowohl Sie als auch der Käufer unter Umständen sparen. Sie sparen, weil für Ihren Kredit keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Und der Käufer spart, wenn er keine Finanzierung mit einem günstigeren Zinssatz bekommt.

Allerdings muss die Bank dafür ihr Einverständnis geben und der Käufer eine gute Bonität vorweisen können. Aber warum auf andere hoffen, wenn der Widerrufsjoker eine gute Alternative bietet, bei der Sie definitiv keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen? Zudem ermöglicht der Widerrufsjoker nicht nur eine Ersparnis bei der Vorfälligkeitsentschädigung, sondern bietet auch die Chance, den aktuellen Kredit zu verbesserten Konditionen neu zu verhandeln oder umzuschulden.

Hat die Bank Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht zur Baufinanzierung informiert, bedeutet das, dass die übliche Widerrufsfrist von 14 Tagen nie begonnen hat. Sie können Ihre Baufinanzierung also auch noch nach Jahren widerrufen.

Dadurch können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur abwehren, sondern auch bereits gezahlten Vorfälligkeitszins zurückfordern – auch Jahre nach Vertragsschluss.

Typische Fehler in Widerrufsbelehrungen sind:

• Fehlende Pflichtangaben zu Widerrufsfolgen
• Aushändigung von mehreren Widerrufsbelehrungen
• Verweis und fehlende Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde
• Hinweis auf „Anwendung gegenüber öffentlichen Stellen“