Die Vorfälligkeitsentschädigung: So tricksen Banken bei vorzeitiger Kreditablösung

Von einem Kreditgeschäft sollen beide Parteien profitieren – Kreditgeber und Kreditnehmer. Letzterer kann sich mit dem Immobiliendarlehen ein Haus finanzieren und ersterer erhält dafür Zinsen, die der Kreditnehmer zusätzlich zu den fest vereinbarten monatlichen Raten zahlt.

Ein simples Geschäft, das mit einem Vertrag geschlossen wird, an den sich beide halten sollen. Möchte der Kreditnehmer aber nun das Darlehen vorzeitig ablösen, entgehen dem Kreditgeber die fest eingeplanten Zinszahlungen. Um diesen finanziellen Verlust auszugleichen, darf er eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Banken und Kreditinstitute dürfen per Gesetz bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung eines von zwei unterschiedliche Rechenverfahren verwenden: die Aktiv-Passiv-Methode und die Aktiv-Aktiv-Methode. Beide Verfahren beruhen auf einem Vergleich. Bei der Aktiv-Passiv-Methode vergleichen sie, was die Bank mit den zurückgezahlten Geldern verdienen könnte, im Gegensatz zu dem, was sie an Zinsen verliert, während die Aktiv-Aktiv-Methode die potenziellen Einnahmen aus einer alternativen Anlage der Gelder betrachtet.

Die Differenz dieser beiden Summen ergibt die Vorfälligkeitsentschädigung. Weil Banken bei dieser Berechnung das Geld auch in Anlagen mit deutlich niedrigeren Zinsen als denen Ihres Darlehens investieren könnten, hat sich diese Methode als die bankfreundlichere in der Praxis durchgesetzt. Deshalb ist es für Kreditnehmer wichtig, die Berechnungsmethode und die Annahmen, die ihrer Vorfälligkeitsentschädigung zugrunde liegen, kritisch zu prüfen und gegebenenfalls eine unabhängige Überprüfung zu beantragen, um sicherzustellen, dass die geforderte Summe fair und korrekt ist.

So errechnet die Bank bei der Aktiv-Passiv-Methode zum einen die Rendite, die sie bei einer Fortführung des Vertrags bekommen hätte und zum anderen die Rendite, die sie erhält, wenn sie das geliehene Geld mit gleicher Laufzeit am Kapitalmarkt anlegt. Diese Differenz zwischen den beiden Renditen bestimmt dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt wird, um den finanziellen Verlust der Bank auszugleichen.

Hierbei vergleicht die Bank den Zinssatz Ihres vorzeitig zurückgezahlten Darlehens mit dem Zinssatz, den sie nun erhält, wenn sie es an einen anderen Kunden vergibt. Auch hier entsteht aus der Differenz die Entschädigungssumme.

Sollte das Zinsniveau in der Zwischenzeit jedoch angestiegen sein, fiele eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung an. Deshalb greifen Banken fast immer auf die Aktiv-Passiv-Methode zurück.

Nicht nur die tatsächlich geleisteten Sondertilgungen müssen berücksichtigt werden, sondern auch solche, die Sie noch hätten leisten können. Mit einem Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag haben Sie also immer eine Möglichkeit, mit der Sie die Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren können. Denn durch die Berücksichtigung der potenziellen Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verringert sich die Restschuld hypothetisch schneller, was wiederum die Höhe der Entschädigung positiv für den Kreditnehmer beeinflusst.

Intransparente Berechnungsmethoden, nicht abgezogene Prämien, Gebühren und Sondertilgungen, die nicht berücksichtigt werden. Kein Wunder, dass bei der Vorfälligkeitsentschädigung schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen.

Die meisten Kreditverträge enthalten eine Sondertilgungsoption. Der Kunde kann so einmal jährlich zusätzlich das Darlehen um einen Betrag zu einer bestimmten Höhe tilgen. Solche Sondertilgungen muss die Bank in jedem Fall bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen berücksichtigen.

Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig auflösen, sollten Sie also generell mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Um sich vorab einen Eindruck zu verschaffen, wie hoch in etwa diese abzüglich der zu berücksichtigenden Kosten ausfallen sollte, bieten wir Ihnen unseren Online-Rechner an.

Damit haben Sie auch die Möglichkeit, eine bereits erhaltene Forderung der Bank zu prüfen. Alle dafür nötigen Daten finden Sie in Ihrem Kreditvertrag.

Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Sie als Kreditnehmer das Recht, Ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen, sobald die Baufinanzierung mindestens zehn Jahre gelaufen ist – und zwar ohne Strafzins oder Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Nach Ablauf der 10 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.

Auf diese Weise können Sie nach zehn Jahren nicht nur Ihren Kredit vorzeitig kündigen, sondern ihn auch zu einem zinsgünstigeren Anbieter umschulden und so eine Menge Geld sparen.

Zwar dürfen Banken grundsätzlich Vorfälligkeitszinsen verlangen, es gibt aber auch Umstände, unter denen sie das nicht dürfen – aber dennoch häufig tun. Dazu gehören beispielsweise Fehler in den Widerrufsbelehrungen der Kreditverträge oder die Nichtberücksichtigung des gesetzlichen Rechts auf vorzeitige Rückzahlung ohne Strafgebühr unter bestimmten Bedingungen, wie etwa dem Verkauf der Immobilie aus zwingenden Gründen.

Sie müssen aber gar nicht erst zehn Jahre warten, um Ihren Kredit günstig ablösen zu können. Sie können Ihren Vertrag auch widerrufen. Möglich ist das, weil die meisten Banken rechtliche Vorgaben in ihren Kreditverträgen nicht eingehalten haben. Vom Gesetzesgeber sind Kreditinstitute dazu verpflichtet, klare Angaben zum Kündigungsrecht, zur Vertragslaufzeit und zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu machen. Unserer Erfahrung nach ignorieren sie diese Vorgaben in den meisten Fällen. 85 Prozent der von uns untersuchten Verträge sind fehlerhaft.

So ergibt sich für Bankkunden aber nicht nur die Möglichkeit, früher aus Ihrem Kreditvertrag herauszukommen, sondern auch die Vorfälligkeitsentschädigung und Zinsen zu vermeiden. Denn diese dürfen Banken bei mangelhaften Vertragsangaben nicht verlangen. Dies eröffnet den Weg für Verhandlungen mit der Bank oder gar die Inanspruchnahme rechtlicher Schritte, um eine Rückabwicklung des Vertrages zu erreichen und somit potenziell erhebliche finanzielle Vorteile zu realisieren.

Im Regelfall gilt bei Kreditverträgen für Immobilien eine Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss. Genau darüber müssen Kreditinstitute ihre Kunden in den Widerrufsbelehrungen informieren. Tun sie das nicht oder in unverständlicher Weise, entfällt diese Frist. Enthält ein Vertrag z.B. die Belehrung, dass die Widerrufsfrist „nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach §492 Abs.2 BGB erhalten hat“ beginne, so handelt es sich nach Auffassung des Europäischen Gerichtshof um einen unklaren Kaskadenverweis.

Ein solcher Kaskadenverweis auf einen Gesetzestext steht im Widerspruch zur Vorgabe an die Banken, Kunden klar und prägnant über deren Rechte zu informieren. Deshalb entschied der EuGH im März 2020, dass Verträge mit derartiger Widerrufsbelehrung auch weit nach Ablauf der 14-tägigen Frist widerrufen werden können. Diese Entscheidung stärkt die Position der Verbraucher erheblich, da sie ihnen ermöglicht, sich auch Jahre nach Abschluss des Kreditvertrags noch von ungünstigen Zinskonditionen zu lösen, falls die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Immobilienkredite, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, haben eine Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen. Haben Sie Ihren Vertrag aber zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen, greift das Urteil des EuGHs.

Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung können diese Verträge demnach unendlich lange widerrufen werden.

Unwahrscheinlicher wird ein Widerruf bei älteren Immobilien-Darlehensverträge, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, können nicht mehr unendlich lange widerrufen werden. Seit dem 21. Juni 2016 gilt eine gesetzliche Neuregelung, die ein „ewiges Widerrufsrecht“ ausschließt und Kreditnehmern eine Frist bis zum 21. Juni 2016 setzte, um von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen, was die Möglichkeiten für Verbraucher, sich von alten Verträgen zu lösen, zeitlich begrenzt.

Sie möchten aus Ihrem laufenden Vertrag für Ihr Haus oder Ihre Wohnung aussteigen? Oder Sie haben Ihren Vertrag bereits gekündigt und eine Forderung der Bank für eine Vorfälligkeitsentschädigung erhalten? Dann lassen Sie Ihren Vertrag unbedingt von unseren spezialisierten Anwälten prüfen.

Enthält dieser fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen können Sie mit dem Widerrufsjoker eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder eine bereits gezahlte erstattet bekommen. Oder Sie nutzen den Widerrufsjoker, um zu einem zinsgünstigeren Darlehen zu wechseln.

Insbesondere in der andauernden Niedrigzinsphase kann man dank des Widerrufsjokers tausende Euros sparen. Wenn Sie vor Jahren einen langlaufenden Kreditvertrag mit bis zu vier Prozent Zinsen geschlossen haben, können Sie mit dem Widerruf möglicherweise auf einen Vertrag mit deutlich niedrigeren Zinsen umsteigen. Allerdings ist es entscheidend, die Widerrufsfrist und die korrekte Vorgehensweise bei der Ausübung des Widerrufsjokers genau zu kennen, um von dieser Möglichkeit rechtlich abgesichert Gebrauch machen zu können und ungewollte Kosten zu vermeiden.

Für juristische Laien sind fehlerhafte Widerrufsbelehrungen im Darlehensvertrag nur schwer zu erkennen. Oft entscheiden einzelne Wörter darüber, ob eine Angabe fehlerhaft ist oder nicht. Deshalb raten wir Ihnen dringend davon ab, den Widerruf Ihres Vertrags auf eigene Faust zu unternehmen.

Die Kanzlei DB-Anwälte ist auf das Banken- und Kapitalmarktrecht spezialisiert und hat schon für tausende Mandanten einen erfolgreichen ihres Darlehenswiderruf bewirkt. Gerne prüfen unsere spezialisierten Anwälte auch Ihren Vertrag geben Ihnen transparentes Feedback zu Ihren Erfolgsaussichten.

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