Bauvorbescheid

Der Bauvorbescheid dient dem Bauherrn dazu, schon vor der Beantragung einer Baugenehmigung einzelne Fragen bezüglich des Bauvorhabens rechtsverbindlich zu klären.

Soll bei einem Bauvorbescheid nur die grundsätzliche Bebauung eines Grundstücks geklärt werden, spricht man auch von einer „Bebauungsgenehmigung“. Sie ist jedoch nicht mit der Baugenehmigung zu verwechseln. Das heißt: Mit einem genehmigten Bauvorbescheid darf man noch nicht anfangen zu bauen.

Die Erteilung eines Bauvorbescheids erfolgt in Deutschland durch die Landesbauordnung der jeweiligen Bundesländer. In einigen ist er nur eine Art Zusage der Bauaufsichtsbehörde gemäß Paragraph 38 des Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVFG).

Alle im Bescheid geklärten Fragen, sind bei der Vergabe der Baugenehmigung durch die Baurechtsbehörde rechtsverbindlich. Sie gelten also für den gesamten weiteren Verfahrensverlauf. Auch dann, wenn sich im Nachhinein die Rechtslage ändern sollte. Die Bauaufsichtsbehörde kann nur unter Anwendung der Verwaltungsakte einen Vorbescheid widerrufen oder zurücknehmen. Sollten daraus finanzielle Schäden für den Betroffenen entstehen, hat dieser laut § 48, 49 VwVFG Ausgleichsansprüche, da er sich auf die Geltung des Vorbescheids verlassen hat.

Wann macht ein Bauvorbescheid Sinn?

Erkennt der Bauherr im Vorfeld einer Bauunternehmung ein bestimmtes Problem, das dessen Durchführung gefährdet, kann er mit einer Voranfrage klären, ob sich Kosten und Aufwand überhaupt lohnen, die mit Einreichen der gesamten erforderlichen Unterlagen für einen Bauantrag einhergehen. Hat also beispielsweise ein Architekt Zweifel an der Baudurchführbarkeit, kann der Bauherr einen Bauvorbescheid beantragen. Auf diese Weise verschafft er sich Entscheidungsspielraum. Denn: Nach dem Bescheid kann sich der Bauherr immer noch für oder gegen das Vorhaben entscheiden. Die Fragen, die durch einen Bauvorbescheid beantwortet werden sollen, stellt der Bauherr selbst. Meistens handelt es sich dabei um Klärungsbedarf zur rechtlichen Zulässigkeit von Maßen oder der Art eines Baus. Sie fallen auch unter den Begriff der „Bauvoranfrage“.

Worauf ist beim Antrag zu achten?

Den Antrag stellt man bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Hierbei ist zu beachten: je präziser die Fragen, desto genauer die Auskünfte. Dafür eignen sich Unterlagen wie Liegenschaftskarten, Grundbuchauszüge oder Lageangaben zu geplanten Gebäuden. Die Prüfung dauert in der Regel wenige Wochen. Der Vorbescheid ist je nach Bundesland für eine unterschiedlich befristete Zeit gültig. In den meisten beläuft sich die Frist auf drei Jahre.

Die Kosten für einen Antrag hängen vom Umfang der zu prüfenden Unterlagen ab. Sie können also unter Umständen hoch ausfallen, sind jedoch bei weitem geringer als die Gebühren für eine Genehmigung. Sie bewegen sich zwischen 40 und 2.500 Euro.