Betriebskosten

Betriebskosten sind laufende Kosten, die für den Eigentümer durch Eigentum eines Grundstücks oder durch die Nutzung von Gebäuden und Nebengebäuden auf dem Grundstück entstehen.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten müssen ausschließlich laufende Kosten sein, die für den Erhalt und die Nutzung eines Grundstücks und den darauf befindlichen Gebäuden anfallen. Die Kosten muss der Eigentümer selbst tragen, auch wenn er das Grundstück und die Immobilie vermietet. Gesetzliche Regelungen zu den Betriebskosten finden sich in §1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Welche Betriebskosten kann man auf den Mieter umlegen?

Laut §2 BetrKV kann der Eigentümer unter anderem die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Schornsteinreinigung und sonstige Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Allerdings handelt es sich bei den sonstigen Betriebskosten um einen sogenannten Auffangtatbestand. Das bedeutet: Auch wenn künftige Kosten für technische Entwicklungen zum Erhalt und Nutzung des Gebäudes noch nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt sind, können sie bereits als Betriebskosten zählen und folglich auf den Mieter umgelegt werden. Jedoch muss die Umlage dieser Kosten ausdrücklich und qualifiziert vereinbart werden. Als sonstige Betriebskosten anerkannte Kosten sind zum Beispiel: Wartungskosten für Abflussrohre, Gasgeräte, Blitzschutzanlagen und installierte Haustechnik wie Alarmanlagen und Notstromaggregate sowie Reinigungskosten für Heizraum, Lichtschächte, Müllbehälter, Dachrinnen und Fassaden.

Nicht umlagefähig sind Versicherungskosten für Umweltschäden, Mietausfall und Rechtsschutz, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Kosten für Arbeitsmittel und Geräte sowie für die Überwachung von Grundstück und Gebäude und Kosten für die Neuanlage eines Gartens, wobei die Gartenpflege umlagefähig ist.

Wie kann der Vermieter die Betriebskosten umlegen?

Wie und ob der Vermieter die Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten auf den Mieter umlegen möchte, steht ihm laut Mietrecht frei. Er kann dabei zwischen einer Nebenkostenvorauszahlung und einer Nebenkostenpauschale wählen, die dann im Mietvertrag festgehalten wird.

Bei der Nebenkostenvorauszahlung zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung. Am Ende des Jahres berechnet der Vermieter die tatsächliche Höhe der angefallenen Nebenkosten. Liegt die Summe der Vorauszahlung dann unter dieser Abrechnung, muss der Mieter die Differenz ausgleichen. Im umgekehrten Fall muss der Vermieter dies ebenfalls tun.

Bei der Nebenkostenpauschale hingegen zahlt der Mieter einen vereinbarten Pauschalbetrag, mit dem alle Nebenkosten beglichen sind.

Geht aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervor, um welche der beiden Zahlungsarten es sich handelt, muss ein Gericht eine Auslegung des Vertrags vornehmen. Sollte eine Vertragsauslegung nicht möglich sein, besteht für den Vermieter das Risiko, dass für den Mieter stets die günstigere Vertragsregelung Bestand hat.

Wie werden Betriebskosten abgerechnet?

Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt durch eine Kombination aus verschiedenen Umlageschlüsseln. Dazu werden die Größe der Wohnfläche und/oder der Nutzfläche, die Personenanzahl aller Mieter der einzelnen Immobilien und die Wohneinheiten nach Mieteigentumsanteilen und Verbrauch herangezogen.

Laut Beschluss des Bundesgerichtshofs muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für die komplette Liegenschaft, die abgerechnet werden soll, enthalten. Zudem müssen die zugrunde gelegten Umlageschlüssel angegeben und erläutert sowie der Anteil, der auf die vermietete Wohnung fällt, berechnet werden.

Erfüllt die Nebenkostenabrechnung diese formellen Anforderungen nicht, ist sie unwirksam.