Dauerwohnrecht

Das Recht, dauerhaft in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen, ohne, dass man selbst Eigentümer ist oder einen Mietvertrag hat.

Mit dem Dauerwohnrecht wird es einer Person gestattet, eine bestimmte Wohnung oder ein Haus entweder dauerhaft zu bewohnen oder anderweitig zu nutzen. Dabei ist der Wohnende weder Eigentümer noch hat er einen Mietvertrag.

Das Dauerwohnrecht stellt damit eine besondere Form des Wohnrechts dar. Der Besitzer des Dauerwohnrechts hat das Recht zur alleinigen Nutzung der im Dauerwohnrecht bestimmten Räume. Bei gewerblichen Räumen spricht man hingegen vom Dauernutzungsrecht. Festgelegt wird es im Grundbuch der Immobilie.

Was ist ein Dauerwohnrecht und wie ist es gesetzlich geregelt?

Das Dauerwohnrecht stellt ein sogenanntes dingliches Wohnrecht dar (bedeutet, die Person hat ein Recht an der Sache) und ist im §33 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Das Dauernutzungsrecht ist hingegen gesetzlich im §31 festgelegt. Es kann an einen Teil des Gebäudes, einen einzelnen Raum oder die gesamte Immobilie gebunden sein.

Der Inhaber des Dauerwohnrechts kann die Wohnung auf jegliche Art nutzen, beispielsweise im Eigenbedarf selbst darin wohnen oder sie vermieten. Es ist dem Wohnberechtigten erlaubt, nicht nur die Wohnung oder das Haus zu bewohnen und die darin installierten Anlagen zu nutzen, sondern auch Familienangehörige und Hauspersonal dort aufzunehmen.

Das Dauerwohnrecht kann sowohl zeitlich beschränkt als auch unbefristet gültig sein. Dabei kann es jedoch nicht gekündigt werden. Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn das Haus verkauft oder vererbt wird. Das Wohnrecht ist an sich immer unentgeltlich, also muss keine Miete gezahlt werden. Lediglich für Kosten der Instandhaltung (wie Reparaturen) oder Nebenkosten (Strom und Heizung) muss aufgekommen werden.

Wie entsteht ein Dauerwohnrecht?

Das Dauerwohnrecht entsteht durch eine Einigung mit dem Eigentümer der Immobilie. Diese Abmachung wird dann im Grundbuch eingetragen. Das Dauerwohnrecht kann auch schon vor Errichtung des Gebäudes bestellt, also verankert, werden.

In den meisten Fällen muss der Wohnberechtigte keine Steuern für das Grundstück bezahlen; der Eigentümer ist weiterhin der Schuldner der Steuern.

Zwischen dem Eigentümer und dem Dauerwohnenden können jedoch auch individuelle Vereinbarungen für das Dauerwohnrecht getroffen werden. Diese betreffen beispielsweise die Nutzungsart und den Nutzungsumfang des Gebäudes, als auch wer die Versicherung, Steuern sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltung zahlen muss. Dieses ist am besten in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten.

In welchen Fällen wird ein Dauerwohnrecht vereinbart?

Besondere Anwendung findet das Dauerwohnrecht vor allem bei der Aufteilung eines Erbes oder im gemeinnützigen Baugenossenschaftsbereich.

Beispiel: Die Eltern übereignen ihren Kindern ein Haus noch während sie leben. Dann ist das Haus im Eigentum der Kinder und gilt damit als vererbt. Wenn die Eltern jedoch das lebenslange Wohnrecht eintragen lassen, können sie im Haus bis zum Ende ihrer Lebzeiten wohnen.

Das Dauerwohnrecht hat keinen eigenen wirtschaftlichen Bonus und besitzt keine wirklichen Vorteile gegenüber dem Wohnungseigentum. Es begünstigt allerdings bestimmte staatliche Subventionen wie die Eigenheimzulage und unterstützt ebenfalls die private Altersvorsorge durch Begünstigungen im Wohneigentumsgesetz. Das lebenslange Dauerwohnrecht steht hier der Anschaffung einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung gleich.

Rechtliche Konsequenzen des Dauerwohnrechts

Trotz des Dauerwohnrechts ist der Wohnende nicht Eigentümer der Immobilie und hat damit auch kein Recht, Hypotheken auf das Grundstück aufzunehmen. Es dürfen ebenfalls keine Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden. Dem Eigentümer steht es ebenfalls nicht zu, die Wohnung zu inspizieren. In vielen Fällen kann der Dauerwohnberechtigte jedoch wie der Eigentümer handeln, also die Wohnung vermieten und das Wohnrecht vererben oder sogar verkaufen. Gilt allerdings nur ein lebenslanges Wohnrecht, endet dies mit dem Tod des Berechtigten. Eine Löschung des Wohnrechts zu Lebzeiten des Berechtigten ist nur mit dessen Zustimmung möglich. Der Verkaufspreis der Wohnung wird durch das im Grundbuch eingetragene Dauerwohnrecht jedoch deutlich gesenkt. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.