Dingliche Einigung

Unter einer dinglichen Einigung versteht man zwei übereinstimmende Willenserklärungen bei der Übertragung von Eigentum eines Veräußerers auf den Erwerber.

Die dingliche Einigung ist eine zwingende Voraussetzung für den Erwerb beweglicher und unbeweglicher Gegenstände und wird in der Regel im Sachenrecht angewendet. In diesem Zusammenhang wird sie gemeinhin als sachenrechtlicher Vertrag angesehen, für den die allgemeinen Regeln des Zivilrechts gelten. Eine Einigung kann also formlos erfolgen und gemäß §873 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bis zur Grundbucheintragung des Eigentümers widerrufen werden.

Laut §158 BGB kann eine Einigung aber auch bedingt sein. Demnach wäre ein Eigentumsvorbehalt eine aufschiebende Bedingung, während eine auflösende Bedingung zu einer Sicherungsübereignung führen würde. Damit eine Einigung wirksam sein kann, muss sie sich immer auf eine konkrete Sache beziehen.

Eigentumsübertragung bei unbeweglichen Sachen

Bei der Eigentumsübertragung von unbeweglichen Sachen, wie etwa Grundstücken, spricht man nicht von einer dinglichen Einigung, sondern von einer Auflassung. Im Gegensatz zu einer Einigung darf eine Auflassung gemäß §125 Satz 1 BGB nicht formlos sein. Dies würde als Formfehler angesehen werden und sie nichtig machen. Für den Erwerb von Grundstückpfandrechten in Form einer Hypothek wäre allerdings eine formlose dingliche Einigung möglich. Die dafür notwendige Bewilligung des Grundbuchamts ist gemäß der §§29 und 19 GBO wiederum formbedürftig. Zudem lässt §925 Absatz 2 (BGB) bei einer Auflassung keine aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen zu.

Überträgt ein Grundstückserwerber dieses weiter, noch bevor er selbst als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist, spricht man von einer Kettenauflassung. Erhält der Empfänger einer Auflassung zusätzlich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, kommt ihm gemäß der §§883 und 885 BGB eine Rechtsposition zu, die vom Eigentümer nicht einseitig zerstört werden kann.