Mietkündigung

Eine Mietkündigung ist ein Schriftstück, das die Beendigung eines Mietvertrages durch den Mieter zum Ausdruck bringt.

Was ist eine Mietkündigung?

Eine Mietkündigung ist ein Schriftstück, mit dem ein Mieter seinen Mietvertrag beenden kann. Solch eine Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen, sowie einige grundlegende Regeln beinhalten. Hier gibt es jedoch vieles zu berücksichtigen, um im Nachgang Kosten vermeiden zu können. Im Gesetz ist die Gestaltung vom Formularverträgen festgelegt, diese sind für alle Mietverhältnisse bindend.

Was muss bei einer ordentlichen Kündigung beachtet werden?

Nur Mietverträge, die für einen unbestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, können ordentlich gekündigt werden. So unterliegen Zeitmietverträge hingegen außerordentlichen Kündigungen oder sogenannten „Mietaufhebungsverträgen“.

Eine ordentliche Kündigung muss dem Gesetz zufolge schriftlich erfolgen. Sie muss, für den Fall, dass mehrere Parteien daran beteiligt sind, von allen unterzeichnet sein. Die gesetzlichen Fristen müssen hierbei eingehalten werden.

Die gesetzliche Frist bei einer Kündigung seitens eines Mieters beträgt drei Monate, wenn sie nicht vertraglich anders vereinbart worden ist. Wenn ein Vermieter hingegen einen Mietvertrag kündigen möchte, muss er eine Frist berücksichtigen, die an die Zeit, welche der Mieter die Wohnung genutzt hat, angelehnt ist. 

Konkret bedeutet das, dass die Kündigungsfrist bei bis zu fünf Jahren drei Monate beträgt, bei bis zu acht Jahren sechs Monate und höchstens neun Monate. Diese Bestimmungen hängen allerdings auch von speziellen Vertragsbedingungen ab. Genauso können bei Altmietverträgen von vor dem 01.09.2001 Änderungen auftreten.

Ein Vermieter muss gemäß dem Gesetz die Kündigung einer Wohnung zwingend begründen. So kann dieser nur kündigen, wenn er ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“, welches im Gesetz formuliert ist, an der Kündigung hat. Solche Gründe sind beispielsweise ein Eigenbedarf für sich oder Familienangehörige sowie erhebliche vertragliche Pflichtverletzungen der jeweiligen Mietpartei. Zudem ist auch eine Unrentabilität (Erfolgslosigkeit) als ein vom Vermieter genannter Grund gesetzlich zulässig.

Was ist eine Kündigungssperrfrist?

Die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist gesetzlich geregelt. Der neue Eigentümer der Immobilie darf demnach die Wohnung erst drei Jahre nach dem Erwerb kündigen (Kündigungssperrfrist). Hierbei ist der Zeitpunkt des Eintrags in das Grundbuch entscheidend.

Eine Kündigung aufgrund eines Eigenbedarfs oder einer Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung seitens des Immobilienbesitzers muss hier vorliegen. Die Kündigungssperrfrist kann allerdings durch die Rechtsverordnung der Städte und Gemeinden verlängert werden.

Wann kann eine fristlose Kündigung erfolgen?

Die Bestimmungen der fristlosen Kündigung eines Mietvertrages sind gesetzlich geregelt. Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung stellt der Zahlungsverzug eines Mieters dar. So kann ein Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn die nicht gezahlte Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Terminen das Doppelte einer Monatsmiete erreicht. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, den fehlenden Betrag nachzuzahlen. Die Schonfrist endet zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage (gerichtlich gezwungener Auszug).

Was beinhaltet das Widerspruchsrecht eines Mieters?

Für den Fall, dass ein Vermieter tatsächlich ein berechtigtes Interesse an einem Auszug des aktuellen Mieters hätte und er ihn auch belegen könnte, ist der Mieter trotzdem lange nicht gezwungen auszuziehen.

Ein Beispiel stellen hier die sogenannten „Mietnomaden“ dar. Umgangssprachlich sind damit die Mieter einer Wohnung oder eines Hauses gemeint, die schon zu Beginn nicht die Absicht verfolgen, den jeweiligen Mietzins zu zahlen und später, oft sogar erst nach einer Räumungsklage oder sehr schnell, weiterziehen, ohne für ihre Mietschulden aufzukommen.

Einer Kündigung eines Mietvertrages kann laut Gesetz widersprochen werden, wenn „die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Diesbezüglich liegt eine Sozialklausel im Gesetz vor. Ebenso können eine Gebrechlichkeit, ein hohes Alter oder eine schwerwiegende Erkrankung Gründe für einen Widerspruch sein.

Ein gesetzliches Widerspruchsrecht steht einem Mieter bei einer berechtigten außerordentlichen Kündigung allerdings nicht zu. Der schriftliche, von allen Parteien unterschriebene Widerspruch, muss außerdem zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter vorliegen.

Was muss bei der Mietsicherheit beachtet werden?

Normalerweise wird mit einem Vermieter die Hinterlegung einer Kaution vertraglich geregelt. Für diese Mietsicherheit hat der Gesetzgeber einige Regeln festgelegt. Die Sicherheitsleistung darf das Dreifache der Kaltmiete jedoch nicht übersteigen und kann in vielen denkbaren Formen angelegt werden. Die Sicherheit kann beispielsweise über eine Barkaution, Verpfändung, Sicherheitsabtretung, Bürgschaft, Kautionspolice sowie über Wertpapiere oder andere Geldanlagen – wie eine Tagesanleihe oder ein Bausparvertrag – angelegt werden.