Wann spricht man von einer Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude für einen anderen Zweck als ursprünglich genehmigt genutzt werden soll, beispielsweise eine Änderung von der Nutzung als Mehrfamilienhaus in die Verwendung als Bürogebäude.

Der Begriff der Nutzungsänderung ist ein Begriff aus dem öffentlichen Baurecht und beschreibt eine Veränderung des Zwecks oder der Benutzungsart eines Gebäudes. Gebäude können privat genutzt werden, wie Mehrfamilienhäuser, aber auch geschäftlich, wie es bei Bürogebäuden der Fall ist. Wird beispielsweise von einer geschäftlichen auf eine private Nutzung umgeschwenkt, also Büroräume als Wohnung genutzt, stellt dies eine Nutzungsänderung dar.

Die Veränderung der baulichen Anlage kann dabei entweder nur einen Gebäudeteil oder das komplette Gebäude umfassen. Die Baugenehmigung deckt immer nur die ursprünglich zugelassene Nutzung ab. Eine Änderung ist dann gegeben, wenn für die neue Benutzungsart neue Bauvorschriften bestehen, die von der bisherigen Nutzung abweichen, beispielsweise beim Brandschutz. In den meisten Fällen sind Nutzungsänderungen daher genehmigungspflichtig. Manche Nutzungsänderungen sind allerdings auch genehmigungsfrei. Die Nutzungsänderung kann verfahrensfrei sein, wenn für die neue Nutzung keine neuen Anforderungen an das Gebäude gestellt werden oder wenn durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden entsteht.

Auch bei gewerblich genutzten Anlagen sind besondere Bauvorschriften anzuwenden, beispielsweise beim Immissionsschutz. Hier ist eine Nutzungsänderung immer dann gegeben, wenn die Emissionsverhältnisse der Anlage verändert werden.

Es lässt sich generell zwischen einfachen und umfassenden Baurechtsverfahren unterscheiden. Das jeweilige Verfahren ist dabei abhängig von der betreffenden Gebäudeklasse.

Welche Gebäudeklassen gibt es?

Gebäudeklasse 1)

1a) freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²

1b) freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude

Gebäudeklasse 2) Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²

Gebäudeklasse 3) sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m

Gebäudeklasse 4) Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²

Gebäudeklasse 5) sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

Die Einteilung der einzelnen Bundesländer in ihren Landesbauordnungen richten sich nach der Höhe und Fläche des Gebäudes.

Aus den verschiedenen Gebäudeklassen folgen verschiedene Anforderungen. Je höher die Klasse, desto strenger die Vorschriften. Sie können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, es existieren dabei Sonderregelungen in Brandenburg und Hessen. Meistens wird jedoch eine Definition der Gebäudeklassen anhand der Musterbauordnung verwendet.

Wann ist eine Genehmigung für die Nutzungsänderung erforderlich?

Grundsätzlich liegt die Regelung des Baugenehmigungsverfahrens den einzelnen Ländern und ist in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. Im Baurecht werden oft jedoch Einzelfallentscheidungen getroffen. Besondere Einschränkungen sind zusätzlich auch bei Denkmälern möglich. Beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren bleibt die detailliertere Beachtung dieser Vorschriften im Verantwortungsbereich der Bauherren und des Bauvorlageberechtigten.

Unterscheidet sich die neue Nutzung stark von der alten und zieht dabei zum Beispiel Veränderungen in der Bauordnung mit sich, muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Dies ist beispielsweise der Fall bei der Nutzung

• von Büroräumen als Wohnung
• eines Wochenendhauses als Wohnhaus
• eines Dachbodens als Aufenthaltsraum.

Die Nutzungsänderung ist ebenfalls vom Begriff der baulichen Veränderung abzugrenzen, bei denen nur eine bautechnische Veränderung am Objekt vorgenommen wird, beispielsweise die Verglasung eines Balkons, um ihn als Wintergarten nutzen zu können.

Der Antrag einer Nutzungsänderung

Der Antrag auf Nutzungsänderung wird bei der örtlich zuständigen Baurechtsbehörde eingereicht, je nach Ort ist dies das Landratsamt oder die Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Hier kann sich auch erkundigt werden, ob es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben handelt.

Der Bauherr hat die freie Wahl zwischen der Einreichung eines Bauantrags oder einem Kenntnisgabeverfahren. Bei letzterem wird der Bau gegenüber dem zuständigen Amt nur zur Kenntnis gegeben.

Beim Kenntnisgabeverfahren entfällt die behördliche Prüfung und der behördliche Entscheid. Die Verantwortung für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt allein bei den Bauherren und dem Architekten. Ein Vorteil dieses Verfahrens ist die kurze Verfahrensdauer und die verringerten Kosten, dafür ist es jedoch auch an bestimmte Bedingungen und Anforderungen geknüpft. Sie ist nur bei bestimmten Bauvorhaben möglich.

Der Ablauf des Kenntnisgabeverfahrens ist jedoch derselbe wie beim Genehmigungsverfahren. In jedem Fall ist der Bauherr für die Einreichung der entsprechenden Unterlagen bei den Behörden verantwortlich, sowohl bei der Nutzungsänderung als auch bei einem Kenntnisgabeverfahren.

Welche Unterlagen werden für die Einreichung einer Nutzungsänderung benötigt?

• Bauantrag der zuständigen Behörde
• Bauvorlagen, zum Beispiel Lageplan, Baubeschreibung und Bauzeichnung

Auch die Anforderung weiterer Unterlagen ist seitens der zuständigen Behörde möglich, vor allem bei Nutzungsänderungen gewerblicher Art. Teilweise werden auch bestimmte Gutachten vom Bauamt gefordert. Nach der Abgabe der Unterlagen werden diese dann von der Behörde überprüft.

Kosten

Die Kosten der Nutzungsänderung werden gemäß des von der Kommune oder Landkreis festgelegten Gebührensatzung erhoben. Sie sind einzelfallabhängig und können in etwa zwischen 50 Euro und 5.000 Euro liegen.

Rechtswidrige Nutzungsänderung

Wenn Nutzungsänderung rechtswidrig, also ohne die Erlaubnis der zuständigen Behörde geschehen ist und keine Genehmigung für das Bauveränderung erteilt wurde, kann die zuständige Behörde die Einstellung der Nutzung anordnen. Im Extremfall kann allerdings auch der Abriss des Gebäudes von der Behörde verlangt werden. Zudem wird dann häufig auch ein Bußgeld festgesetzt.