Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung ist die Erläuterung eines Eigentümers von einem Grundstück, dass dieses Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.

Was ist eine Teilungserklärung?

In einer Teilungserklärung beschreibt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in sogenannte „Miteigentumsanteile“ aufgeteilt wird. Mit jedem Anteil wird das Sondereigentum auf dem Weg an eine bestimmte Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räume gebunden. Durch eine solche Aufteilung kann jede Wohnung separat verkauft und belastet werden.

Was ist ein Miteigentumsanteil?

Ein Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein winziger Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei einer Umwandlung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) sich dadurch ergeben.

Oft werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder auch mehr. Man setzt dabei generell einen fairen Verteilerschlüssel (Maßstab) voraus, der beispielsweise auf das Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen zurückgeht. Die Miteigentumsanteile sind der Auslöser für eine Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums.

Durch die Teilungserklärung wird demnach auf einer sachenrechtlichen Ebene das Wohnungs- und/oder Teileigentum gemäß dem Gesetz beschrieben. In den Schranken, die das Gesetz vorgibt, kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Hausteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Was ist ein Sondereigentum?

Ein Sondereigentum ist gemäß dem Gesetz ein Recht an einer Wohnung, das dem Volleigentum größtenteils gleichgeordnet ist. Das Sondereigentumsrecht kann auch an Räumen, die keine Wohnzwecke verfolgen, bestehen. Darunter fallen beispielsweise Geschäftsräume, Werkstätten, Lagerräume oder Arztpraxen. Das Sondereigentum ist gesetzlich geregelt, sein Umfang ist allerdings in der Teilungserklärung festgelegt.

Das Sondereigentum beinhaltet sämtliche Räume der Wohnung inklusive Bodenbelege, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Sanitärinstallationen und eventuell auch weitere Räume. Zu diesen zählen beispielsweise der Keller oder Dachboden, die außerhalb der abgeschlossenen Wohnung liegen. Der Unterschied zwischen einem Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegt in den Kosten: Diese können erhebliche Folgen haben, weshalb eine präzise Definition unabdingbar ist.
Wie ist eine Teilungserklärung gesetzlich geregelt?

Eine Teilungserklärung muss im Grundbuch stehen und gilt als Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Eine notarielle Beglaubigung ist notwendig. Zudem muss die Teilungserklärung beim Grundbuchamt aufbewahrt werden. Die in ihr enthaltende notarielle Urkunde umfasst auch vom Grundstückseigentümer verfasste Regelungen über das Verhältnis der (zukünftigen) Wohnungseigentümer untereinander.

Diese Bestimmungen bilden zusammen die sogenannte „Gemeinschaftsordnung“ (GemO) beziehungsweise „Miteigentümerordnung“ und müssen rechtlich und inhaltlich von der Teilungserklärung abgegrenzt werden. Dabei ist es unerheblich, ob sie als Einheit in einer Urkunde festgehalten sind. Die Gemeinschafts- beziehungsweise Miteigentümerordnung regelt Gegebenheiten der Wohnungseigentümer untereinander und kann vom Gesetz abweichende Vorschriften und Bestimmungen beinhalten.

Sondernutzungsrechte von Gemeinschaftseigentum

Des Weiteren können Sondernutzungsrechte ein Teil der Teilungserklärung sein. Sie kommen häufig dem Eigentümer zugute. Denn ein solches Recht gestattet dem berechtigten Eigentümer beispielsweise, einen gewissen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ohne die anderen Miteigentümer zu nutzen. Darunter fallen meist Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden und Kellerabteile, die zum Sondernutzungsrecht gehören. Diese Bereiche bleiben dann jedoch Gemeinschaftseigentum und werden von der Gemeinschaftsverwaltung geregelt.

Was ist ein Teilungsplan?

Ein grundlegendes Element der Teilungserklärung stellt der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungs- oder Teilungsplan dar. Dieser muss von den zuständigen Genehmigungsbehörden bestätigt sein. Die Behörde prüft daher die abgeschlossenen Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich mit der Baugenehmigung übereinstimmt, die zum Grundstück zählt. Er bedingt, dass das Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.

Der Teilungsplan ist eine Bauzeichnung, welche die Gebäudeaufteilung, Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile darstellt. Der Plan dient zudem dazu, das Sondereigentum von anderem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu differenzieren. Dabei müssen alle Räume, die zu einem bestimmten Wohnungseigentum zählen, mit derselben Nummer markiert werden. Zeichnung, Siegel und Signatur der jeweiligen Baubehörde sollen eine deutlich erkennbare Zuordnung eines jeden einzelnen Raumes ermöglichen. Der Teilungsplan hat über die Zuordnung hinaus keine weitere Wirkung mehr.

Ab und an kann es zu abweichenden Bauausführungen kommen. Dabei tendieren die tatsächliche Bauführung und die Teilungserklärung oder/und der Teilungsplan so auseinander, dass beispielsweise Räume vertauscht sind. Je nachdem, um welche falsche Ausführung es geht, können Ansprüche auf die Herstellung des ursprünglich plangemäßen Zustands oder auf die Abwandlung des Teilungsplans in Frage kommen.