Das Vorkaufsrecht beim Hauskauf

Das Recht, einen Verkaufsgegenstand oder eine Immobilie zuerst kaufen zu können, also in einen Vertrag einzusteigen.

Das Vorkaufsrecht sagt aus, dass jemand einen Gegenstand oder eine Sache selbst für sich beanspruchen und kaufen kann, bevor es von einem Dritten gekauft wird. Der Inhaber vom Vorverkaufsrecht kann also in einen Kaufvertrag eintreten, der zwischen dem Verkäufer und einem Dritten geschlossen wurde.

Besonders häufig werden Verkaufsrechte bei Aktien, Häusern oder Grundstücken vereinbart. Die Absicht, das Grundstück in Zukunft zu erwerben, wird entweder in das Grundbuch eingetragen oder vertraglich festgehalten. Somit wird die Person mit dem Vorkaufsrecht gegenüber dem eigentlichen Käufer bevorzugt. Sowohl eine einzelne Person als auch eine Gemeinde können das Vorkaufsrecht innehaben.

Was ist das Vorkaufsrecht und wann greift es?

Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufrechts sind gesetzlich im §463 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Beim Vorkaufsrecht gibt es drei Beteiligte: Den Verkäufer, den Erstkäufer und den Inhaber des Vorkaufrechts. Auch, wenn der Erstkäufer bereits den Kaufvertrag unterschrieben hat, kann es vorkommen, dass das Vorkaufsrecht greift und die Person am Ende leer ausgeht.

Das Recht greift dann, wenn der Verkäufer den Vertragsgegenstand, beispielsweise ein Haus, verkauft und mit einer dritten Person, dem Erstkäufer, einen Kaufvertrag ausgehandelt hat. Wenn sich der Inhaber des Vorkaufsrechts sich dieses Recht vorher jedoch gesichert hat, kann er die Immobilie zu den gleichen Konditionen kaufen, wie sie auch dem Erstkäufer angeboten wurden.

Der Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten muss dafür bereits rechtswirksam zustande gekommen, also bereits unterschrieben sein.

Beispiel: Der Eigentümer A möchte sein Haus verkaufen und hat dafür schon einen Interessenten, B. Mit diesem handelt A einen Kaufvertrag aus, der von beiden Parteien unterschrieben wird. Person C hat aber ein Vorkaufsrecht. Dies bedeutet, dass Person C das Haus zu den gleichen Konditionen kaufen kann, die A und B ausgehandelt haben. C kann also in den Vertrag einsteigen und das Haus B sozusagen „wegschnappen“. B geht dann am Ende leer aus.

Dabei unterliegt das Vorkaufsrecht bestimmten Fristen. Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich mitteilen, dass die Immobilie zum Verkauf steht und ein Kaufvertrag geschlossen wurde. Dabei hat der Inhaber des Verkaufsrechts bei Grundstücken zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Bei anderen Gegenständen beträgt die Frist hingegen nur eine Woche. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Berechtigten.

Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Man kann zwischen drei verschiedenen Arten des Vorkaufrechts unterscheiden.

• Dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht: Es ist gesetzlich in den §§463 bis 473 Bürgerliches Gesetzbuch geregelt. Es gilt sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen, also sowohl für Grundstücke als auch Häuser oder beispielsweise auch ein PKW. Es wird allerdings nicht im Grundbuch eingetragen, sondern vertraglich vereinbart. Wird hier der Vorkaufsberechtigte übergangen, kann er Schadenersatz vom Verkäufer verlangen, bekommt damit allerdings nicht den Besitz am Grundstück oder der Immobilie. Ins Grundbuch eingetragen wird hingegen der Erstkäufer. Diese Art des Vorkaufrechts ist ab weitesten verbreitet.
• Dem dinglichen Vorkaufsrecht: Das dingliche Vorkaufsrecht gilt lediglich für Grundstücke, nicht allerdings für Gebäude, auch wenn diese sich auf dem Grundstück befinden. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist nicht vererbbar. Geregelt wird es gesetzlich laut §§1094 bis 1194 Bürgerliches Gesetzbuch. Auch, wenn der neue Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist, kann der Vorkaufsberechtigte immer noch die Übertragung des Grundstücks verlangen.
• Dem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht: Dieses Recht betrifft Kommunen und wird im Bundes- und Landesrecht in den §24 bis 28 Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt. Hier haben Kommunen unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht.

Wer hat ein Vorkaufsrecht und wie wird es festgelegt?

Um zustande zu kommen, muss das Vorkaufsrecht nach einer Einigung mit dem Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder vertraglich festgelegt werden.

Wenn das Vorkaufrecht vertraglich vereinbart wird, sollten darin bestimmte Punkte aufgenommen werden, wie der Name und die Anschrift des Vorkaufberechtigten und –pflichtigen, eine Beschreibung der Immobilie und Klauseln zur Vererbbarkeit und gegebenenfalls einen Zeitraum, falls es sich um ein befristetes Vorkaufsrecht handelt. Auch wird festgelegt, ob es sich um ein dingliches oder schuldrechtliches Vorkaufsrecht handelt. Aber auch andere Klauseln können mit in den Vertrag aufgenommen werden. Der Vertrag muss dann abschließend von einem Notar beurkundet werden.

Wenn der Vorkaufsberechtigte die Immobilie nicht kaufen will, muss er darüber eine Erklärung abgegeben. Eine Gemeinde muss hingegen ein Negativzeugnis ausstellen. Wenn der Berechtigte die Immobilie kaufen will, muss er auch darüber eine Erklärung abgeben. Diese ist unwiderruflich, der Vorkaufsberechtigte kann seine Meinung also nicht noch ändern. Wenn der Verkäufer die Immobilie verschenken oder gegen eine andere eintauschen möchte, ist dies zulässig, es sei denn es wird dabei ein eigentlicher Verkauf verschleiert. 

Das Vorkaufsrecht ohne vorherige Vereinbarung

Der Gesetzgeber hat auch die Möglichkeit geschaffen, in einigen Fällen ein Vorkaufsrecht zu veranlassen, ohne dass dafür eine Vereinbarung getroffen werden muss.

Dies ist der Fall wenn:

1. vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. In diesem Fall hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, welches den Bewohnern den Eigentumserwerb seit 2015 erleichtert. Dieses gilt allerdings nur, wenn der Käufer jemand anderes als ein Familienangehöriger ist. Der Vermieter muss dem Mieter gegenüber erklären, dass er die Absicht hat, die Wohnung zu verkaufen und unter welchen Konditionen. Dabei hat der Mieter dann das Vorkaufsrecht. Dieses Recht ist zudem nur beim Erstverkauf der Wohnung im laufenden Mietverhältnis gültig. Hat der Mieter sein Vorkaufsrecht also schon einmal nicht wahrgenommen, steht es ihm bei einem erneuten Verkauf der Wohnung nicht mehr zu.
2. ein unbebautes Grundstück verkauft werden soll und eine Gemeinde in den Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer einsteigen möchte. Dies ist in den §§24 bis 28 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Hierfür müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen, beispielsweise, wenn durch einen Bebauungsplan eine öffentliche Nutzung oder eine umweltschützende Maßnahme vorgesehen ist. Auch hier kann es nicht angewandt werden, wenn der Verkäufer das Gebäude an Verwandte verkaufen will. Die Ausübung des Rechtes muss einen triftigen Grund haben, wie beispielsweise dem Allgemeinwohl zugutekommen.
3. ein Erbe seinen Anteil am Nachlass verkaufen will. In diesem Fall haben die Miterben ein Vorkaufsrecht.

Aber auch in anderen Bereichen, beispielsweise beim Kauf von Zuchttieren, kann es sein, dass bestimmte Personen ein Vorkaufsrecht haben.

Unter welchen Umständen kann das Vorkaufsrecht ungültig werden?

Das Vorkaufsrecht kann auch erlöschen, beispielsweise, wenn:

• der Berechtigte stirbt und das Recht nicht vererbbar ist.
• der Inhaber des Rechts die Ausübungsfrist verstreichen lässt.
• das Grundstück vererbt oder verschenkt wird und damit ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
• der Inhaber des Rechts und der Verkäufer eine Grundbuchänderung vornehmen, den Eintrag also kostenpflichtig löschen lassen.

Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht ignoriert wird?

Wird der Inhaber des Vorkaufsrechts übergangen, steht ihm ein Schadenersatz zu. Der Käufer der Immobilie behält allerdings das Eigentum an dieser, sofern er nichts von dem Vorkaufsrecht wusste. Dies ist zumindest im schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Fall. Wird das Recht jedoch im Grundbuch eingetragen, sieht die Lage anders aus. Die Höhe des Schadensersatzes liegt bei der Umwandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen laut der aktuellen Rechtsprechung in der Höhe des entgangenen Gewinns.

Beispiel: Der Verkäufer möchte sein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen. Also bietet er die Wohnungen als Paket zu einem Festpreis von 1.200.000 Euro an. Wenn die Mieter dabei übergangen werden und der neue Eigentümer die Wohnungen zu einem Stückpreis von 220.000 Euro anbietet, steht den Mietern jeweils ein Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns zu, in diesem Fall 20.000 Euro zu.