Abmahnung Mieter – Richtige Vorgehensweise für Vermieter

Eine Abmahnung ist eine schriftliche Aufforderung an den Mieter Ihrer Immobilie. Sie bezieht sich auf die im Mietvertrag oder in der Hausordnung getroffenen Verpflichtungen, Vereinbarungen und Regelungen. Dabei können Sie sowohl eine Handlung als auch eine Unterlassung fordern. Dem Mieter wird hierbei im Regelfall eine angemessene Frist gesetzt, auf diese Aufforderung zu reagieren.

Sollte der Mieter nach Erhalt der Abmahnung und Ablauf der Frist nicht reagieren und der Forderung nicht nachkommen, gerät dieser in Verzug. Mit dem Eintritt des Verzuges entstehen weitere rechtliche Optionen, wie beispielsweise die Kündigung. Somit ist eine Abmahnung für den Mieter die letzte Gelegenheit, mögliche Rechtsfolgen und die dadurch verbundenen praktischen Konsequenzen abzuwenden. 

Nach § 543 BGB können sowohl Vermieter als auch Mieter das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit einer fristlosen Kündigung beenden. Sollte der wichtige Grund allerdings aus einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag resultieren, ist vor der Kündigung im Regelfall eine Fristsetzung nötig. Diese muss zeitlich angemessen sein und dem Vertragspartner die Chance auf eine zumutbare Reaktion einräumen. 
Wegen einer Vertragsverletzung direkt die fristlose Kündigung auszusprechen, ist nur in Einzelfällen möglich. Daher empfiehlt es sich vor einer Kündigung, eine formgerechte Abmahnung mit angemessener Frist zu versenden. So vermeiden Sie bei einem möglichen Streit Angriffspunkte. Dies gilt im Übrigen auch für Zeitmietverträge und befristete Mietverträge.

Wenn Sie eine Abmahnung an Ihren Mieter schreiben, sollten Sie diesem stets eine angemessene Frist zur Beseitigung der Missstände einräumen. Angemessen bedeutet, dass der Vertragspartner genügend Zeit nach dem Erhalt der Abmahnung hat, um auf die gestellte Forderung reagieren zu können. Somit kann die Länge der Frist je nach Grund für die Abmahnung an den Mieter variieren und nicht klar festgelegt werden.
Geht es beispielsweise um eine wiederkehrende Ruhestörung, entsprechen 12 Stunden durchaus einer angemessenen Frist, da der abgemahnte Vertragspartner im Regelfall nur wenige Sekunden benötigt, um dieses Verhalten ohne weiteren Aufwand zu ändern. Im Falle einer unerlaubten Tierhaltung hingegen, kann es jedoch durchaus ein paar Tage oder Wochen dauern, um das betroffene Tier in ein neues, passendes Zuhause umzusiedeln.

Sollte der Mieter trotz der in der Abmahnung eingeräumten, angemessenen Frist nicht reagieren, haben Sie wiederum nur einen begrenzten Zeitraum, um die außerordentliche Kündigung auszusprechen. Sie können sich auf keinen Vorfall berufen, der bereits im Januar stattgefunden hat, um dann erst im Oktober zu kündigen. 
Auch hierbei wird die Fristlänge nach dem betreffenden Einzelfall bestimmt. Im Regelfall geht man jedoch davon aus, dass die Überlegungszeit für eine fristlose Kündigung zwischen 2 Tagen und 2 Wochen liegt. Der Kündigungsgrund darf keinesfalls länger als sechs Monate zurückliegen, um den Sachverhalt nicht zu lange in der Schwebe zu belassen.

Die Liste der möglichen Gründe für eine Abmahnung an den Mieter ist äußerst weitreichend. Im Regelfall beruht die Abmahnung auf einem Verstoß gegen die im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgelegten Vereinbarungen. Persönliche Gründe, wie zum Beispiel die Antipathie der anderen Hausbewohner und Nachbarn ist demnach keine ausreichende Begründung für eine Abmahnung gegen den Mieter.

Mögliche Gründe für die schriftliche Ermahnung sind beispielsweise:

• Ungenehmigte Weiter- oder Untervermietung der Mietsache
• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (Missachtung der Ruhezeiten, Unrat im Treppenhaus, etc.) 
• Zahlungsverzug bei mehreren Monatsmieten 
• Vertragswidrige, bauliche Veränderungen ohne Absprache
• Das Halten von Tieren, obwohl laut Mietvertrag ausdrücklich untersagt

Die ausbleibende Zahlung und der dadurch resultierende Mietrückstand gehört zu den häufigsten Gründen für eine Abmahnung an die Mieter einer Immobilie. Sie als Vermieter rechnen mit dem pünktlichen Eintreffen Ihrer Mieteinnahmen und möchten finanzielle Planungssicherheit durch ein Mietverhältnis erreichen. Sollte die Miete ausbleiben, kann das beispielsweise Auswirkungen auf die Abzahlung Ihres Darlehens haben, das Sie mit der Miete gegenfinanzieren. Somit kann es sogar zu Engpässen bei der Tilgung kommen. 
Auch wenn Sie die Mieteinnahme als finanzielle Absicherung im Alter geplant haben, wird ein Ausbleiben der Zahlungen schnell zur empfindlichen Belastung. In so einem Fall gilt es schnell und rechtskonform zu handeln. Sollte ein persönliches Gespräch mit den Vertragspartnern keine Früchte tragen, sollten Sie säumige Mieter abmahnen und letztendlich die Kündigung aussprechen. Beachten Sie hierbei die im Mietrecht festgelegten Rechte des Mieters, um sicherzustellen, dass Sie rechtssicher handeln.

Sie sollten nicht nur auf die Zahlungen der Mietrückstände hoffen, sondern generell aktiv werden. Das gilt nicht nur, wenn Sie durch einen solchen Missstand in eine prekäre finanzielle Situation geraten sollten. Sie können an vielen Stellen laufende Kosten sparen, um Defizite aus fehlenden Mieteinnahmen auszugleichen. Ein gutes Mittel ist der Widerrufsjoker, mit dem Sie sich beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihres Immobiliendarlehens sparen können. 

Lukrative rechtliche Optionen für Millionen Verbraucher sind unter anderem: 

• Immobilien-Darlehen widerrufen 
• Widerruf von Lebensversicherung oder privater Rentenversicherung mit Rückzahlung aller Beiträge, Gebühren und Zinsen
• Bis zu 5.000 Euro Schadensersatz für Datenlecks

Nicht nur Sie als Vermieter können eine Abmahnung aussprechen. Auch der Mieter verfügt über dieses Recht. In diesem Falle gilt, dass die Begründung in einer Pflichtverletzung seitens des Vermieters liegt. Gerade was die Instandhaltung der Immobilie und nötige Reparaturen betrifft, stehen Sie als Vermieter in vielen Punkten in der Pflicht. Auch die Wartung und die Sicherstellung einer funktionierenden Heizung in den Wintermonaten (01.10. bis 30.04.) obliegt Ihnen als Vermieter.

Sollten Sie gegen solche Pflichten verstoßen, kann eine Abmahnung durch den Vertragspartner erfolgen. Diese sollten Sie unbedingt ernst nehmen. Wenn Sie nicht im Rahmen der gesetzten Frist handeln, kann es zu Forderungen von Schadensersatz und einer Mietminderung kommen. Wurden Sie also seitens Ihrer Mieter abgemahnt, sollten Sie die betreffenden Vertragsverletzungen und Missstände unbedingt schnellstmöglich beheben, um weitere Kosten und mögliche juristische Schritte durch Ihre Mieter zu vermeiden.

Nicht nur Sie als Vermieter können eine Abmahnung aussprechen. Auch der Mieter verfügt über dieses Recht. In diesem Falle gilt, dass die Begründung in einer Pflichtverletzung seitens des Vermieters liegt. Gerade was die Instandhaltung der Immobilie und nötige Reparaturen betrifft, stehen Sie als Vermieter in vielen Punkten in der Pflicht. Auch die Wartung und die Sicherstellung einer funktionierenden Heizung in den Wintermonaten (01.10. bis 30.04.) obliegt Ihnen als Vermieter.

Sollten Sie gegen solche Pflichten verstoßen, kann eine Abmahnung durch den Vertragspartner erfolgen. Diese sollten Sie unbedingt ernst nehmen. Wenn Sie nicht im Rahmen der gesetzten Frist handeln, kann es zu Forderungen von Schadensersatz und einer Mietminderung kommen. Wurden Sie also seitens Ihrer Mieter abgemahnt, sollten Sie die betreffenden Vertragsverletzungen und Missstände unbedingt schnellstmöglich beheben, um weitere Kosten und mögliche juristische Schritte durch Ihre Mieter zu vermeiden.

Ein ebenso wichtiger Punkt in einer Abmahnung an den Mieter ist das Aufzeigen der möglichen Konsequenzen, sofern sich die die abgemahnten Missstände nicht ändern sollten. Vergessen Sie hierbei auch nicht die Fristsetzung und achten Sie unbedingt darauf, dass diese angemessen ist, um darauf reagieren zu können.  
Weisen Sie darauf hin, dass ein Fortsetzen des Fehlverhaltens bzw. eine fortlaufende Verletzung der vertraglichen Pflichten zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung nach § 543 BGB führen kann. Dadurch verdeutlichen Sie den Ernst der Lage und machen klar, dass Sie notfalls drastischere Schritte einleiten werden.

Nicht nur die klar formulierten Gründe, die Konsequenzen und eine ausführliche Dokumentation sind wichtige Bestandteile einer einwandfreien Abmahnung an Ihre Mieter. Um ein formgerechtes Abmahnungsschreiben an die abzumahnende Vertragspartei zu versenden, sollte das Wort „Abmahnung“ in diesem enthalten sein, um Ihre Absicht klar darzustellen und Missverständnisse auszuschließen.
Des Weiteren müssen alle im Mietvertrag als Vermieter angegebenen Personen dieses Schreiben unterzeichnen. Sollte eine Unterschrift fehlen, kann die Abmahnung an Ihre Mieter vor Gericht als ungültig erklärt werden. Dies kann zur Folge haben, dass Sie wieder von vorne beginnen müssen, die ausgesprochene Kündigung ebenfalls für ungültig erklärt wird und Ihre Mieter weiter in Ihrer Immobilie wohnhaft bleiben können.

Sollte der Mieter Ihre Abmahnung ignorieren und das angemahnte Fehlverhalten nicht binnen der gesetzten Frist unterlassen oder beschriebene Missstände nicht beheben, kann dies erhebliche Folgen haben. In diesem Falle können Sie die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen und im schlimmsten Fall eine Räumungsklage erwirken.

Sollten zum Beispiel durch die Entfernung von Müll oder Sperrgut Kosten durch ein Entsorgungsunternehmen entstehen, haben sie die Möglichkeit eine finanzielle Entschädigung zu fordern. Auch diese Kosten können gegenüber dem Mieter durchgesetzt werden. Hierbei empfiehlt es sich diese Punkte bereits im Abmahnschreiben anzudrohen.

Mit einer Abmahnung geben Sie Ihrem Vertragspartner noch einmal eine letzte Gelegenheit, um Verstöße gegen die vertraglich festgelegten Pflichten zu unterlassen bzw. ein bestehendes Fehlverhalten zu ändern. Gleichermaßen schaffen Sie die Möglichkeit, die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen zu können, sollte der Mieter die in der Abmahnung geforderten Punkte nicht beachten oder das Schreiben ignorieren. 
Wenn durch dieses unliebsame Mietverhältnis finanzielle Einbußen entstehen, die Ihre finanzielle Sicherheit gefährden, empfiehlt es sich auch an anderer Stelle zu handeln. Wir beraten Sie zum Beispiel über Möglichkeiten aus dem Bereich Widerspruch und Kündigung von Krediten und Versicherungen. Ein rechtssicheres Abmahnschreiben zum Ausfüllen bieten wir Ihnen außerdem hier zum kostenfreien Download.